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楼市调控有没有效,卖地收入告诉你

转载 2017-04-27 09:01:31
标签:房产

,各得其所巡演服务体系

订正抱起来被刺

据中原地产研究中心24日发布的数据显示,截至目前,今年全国50个重点城市“卖地”收入合计为7645.3亿元),与2016年同期不到5000亿的水平相比,上涨53.3%。其中,武汉土地出让收入居首,超过700亿元,北京、南京、合肥其次,三个城市均超过400亿元。

 

虽然从调控的角度来看,今年的力度明显高于去年,很多城市已经从“单限”(限购)走向了“三限”(限购、限贷、限售),甚至不排除出台新的限制手段。但是,50个重点城市的卖地收入却仍然出现了暴增。

 

客观上讲,卖地收入暴增与土地供应力度加大、供应量增加有关。因为,为了缓解热点城市的土地供应紧张矛盾,国家有关部委明确要求增加重点城市的土地供应。然而,这显然不是主要原因。如果土地供应力度再大、数量再多,没有开发商去买,也是白搭。问题出就出在土地上市以后,想买土地的开发商很多,即便受到政策限制,高溢价、高单价地块出现数量有所减少,但成交总量增加,也从一个侧面说明,开发商拿地的热情很高、能力很强。拿地的热情和能力,才是卖地收入增加的关键。

 

那么,为什么开发商拿地的热情和能力很强呢?原因主要有两个方面:一是对热点城市的市场仍然保持乐观情绪,即便调控力度加大,对房价上涨的预期也没有降低。自然,也就会不懂一切代价地拿地;二是“不差钱”,手中有足够的资金到市场拿地,且不怕压资金。除了去年市场行情好,多数开发商资金回笼情况良好,手中握有的资金比较充裕之外,与这些年来银行给开发企业大肆放款也密不可分。按照银监会透露的信息,目前,在金融机构的贷款总额中,涉房贷款的比重就高达1/3,总量超过30万亿。有银行的强力支持,还有几个开发商没有拿地的能力,又有几个开发商担心拿地以后出现资金链断裂。就算资金链断裂了,风险也全部在银行身上,与开发商关系不大。

 

这就是为什么热点城市土地收入暴增的最主要原因,也是热点城市房价居高不下、且上涨预期十分强烈的主要原因之一。现在的问题是,面对调控政策持续加码,开发商拿地热情却不断高涨,热点城市的房价还有控制住的希望吗?所谓的“三限”,又能对市场和房价产生怎样的影响呢?显然,调控已经走进怪圈,且越走越黑、越走越没有出路。

事实上,把眼睛紧盯房价,本身就是一个错误。因为,房地产市场不只是由房价构成的,还有住房的结构,特别是保障房与租赁房。如果一个城市,保障房和租赁房的比重很低,那这个城市的房价就不可能降下来。纵然降下来,多数居民也买不起。要知道,中国的房价已经上涨到一个比较高的平台,在这个平台上,8成以上的居民是承受不了的。所以,把房价作为调控的目标,只能是自欺欺人。真正要解决的,是中等收入人群的购房问题和低收入人群的租房问题。亦即政府通过怎样的手段,把提供给中低收入阶层的商品房和租赁房解决好。解决了这个问题,房价再高,也无所谓。自然,也就不可避免地与土地收入挂上的钩。

 

需要追问的是,热点城市的这些土地收入,将派作什么用场呢?还债?建设?补充养老保险?还是发展公共事业。很显然,解决中低收入的住房问题,应当是土地收入的主要作用。俗话说,取之于民,用之于民,既然房价上涨的代价是由广大居民来承担的,那从土地上获得的收入,也应当主要用于为中低收入阶层解决住房问题,而不是政府自由支配。遗憾的是,在这个问题上,无论是决策层还是管理层,都没有明确的态度,都是任凭地方政府随便支配和使用。那么,土地收入对居民住房问题的作用也就不可能发挥。不仅不能发挥,反而助长了地方政府继续大搞“土地财政”的决心,那中低收入阶层的住房问题又如何能够解决呢?房价又怎么能够不当“替罪羊”呢?

 

卖地收入暴增本身没有什么问题,问题出就出在土地收入的使用上,出在中低收入阶层的住房问题上。把调控的目标对准房价,却不去分析房价上涨的原因,不去考虑涉房贷款比重过高的问题,不关心地方卖地收入的使用,楼市调控,也就只能是一种形式、一种遮人耳目的把戏。

 

 

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