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新房

房产证“久拖难办” 多是因为开发商建设违规

2017年04月27日 08:29
来源:华商报

近日,记者接到多起关于房产证“久拖难办”的投诉电话,记者梳理调查发现,许多是因为开发商违规加盖或擅自改变规划导致无法通过审核。

>>案例1

楼层加盖遭业主举报

难过规划关

位于西安市雁南三路的钻石半岛小区,由陕西新城市房地产开发有限公司于2007年前后开发建设,项目分为三期,目前三期建设尚在进行中,一期二期的业主已入住数年,却均未拿到房产证,主要原因之一就是二期项目中的违法加盖行为。

戴先生2007年购买了该小区住宅,入住也已6年多,而大多数业主入住得更早。买房至今近10年,房产证却迟迟办不下来,有业主经了解得知,他们的房产证手续被卡是因为土地手续以及擅改规划的加盖。

戴先生说,他们买房时,开发商曾给他们发过一份小区的宣传彩页,上面明确了各住宅楼的层数,“临着雁南三路的几栋楼规划都是只有十二三层,但封顶时就盖成了16层。”戴先生说,之后加盖的情况一直没得到纠正,房产证的办理也因此无限期搁浅。不久前,临街的9号楼顶层再度搭起脚手架开始施工。

违法加盖是否存在?该小区房产证迟迟办不下来又到底为哪般?

日前,记者来到该小区,只见二期9号楼上果然搭着脚手架,但未见到施工人员。“我们经理前两天辞职了,我们没有负责人。开发商老总人在香港,联系不到。”在小区物业办公室,一工作人员说。

记者从曲江新区管委会网信办了解到,钻石半岛小区私自改造、加盖曾遭业主多次举报,媒体也多次报道,城管执法局、网信办等部门曾多次公开回复。

“这个小区确实有加盖行为,而且房产证迟迟办理不了与此有着直接关系。”西安曲江新区管委会规划部门工作人员明确答复,钻石半岛小区一期工程目前已验收,问题主要出在二期项目上——临着雁南三路的几栋楼有加盖现象,此外,还有土地手续问题和消防不合格问题,造成竣工验收无法完成。”工作人员称,目前的脚手架是为了改造不合格的消防设施。

>>案例2

加盖3层被罚36万元

“买的房子至今都办不了房产证,一问才知道原规划是15层,但开发商却盖成了18层!”4月13日,西安市北长安街华美十字的朝华美域二期6号楼业主张先生向华商报反映,他是2010年在此购买的房子,至今还没拿到房产证,原因是开发商加盖。

西安市规划局长安分局2010年对外的回应称,朝华美域项目位于西安市长安区韦曲街办长安北街与杜陵东路十字西北角,建设单位为西安朝华置业有限公司,该项目6号楼审批为15层,2009年5月29日巡查中发现,该项目超建并已建至18层,分局立即对其下发了停工通知。2010年5月4日,经分局研究决定拟对该公司36万元罚款处理,并下发了处罚事先告知书,目前相关程序正在进行之中。

那么何时能给业主办证呢?昨日下午,记者致电西安朝华置业有限公司负责办理房产证事宜的周某,她说,公司已经开始给业主申请办理房产证,资料已递交西安市长安区房管局。

>>无奈

监管部门处于两难境地

“职能部门有时也很弱势!”记者调查中,西安市规划局下属的几个分局监察人员向记者坦言,现在开发商擅改规划现象的确比较常见,而且开发商靠更改规划取得利益后,往往耍起“借力打力”的把戏。

工作人员介绍,开发商在房屋已销售的情况下,想要变更规划,除了需通过合法程序重新递交申请材料外,还要征得小区大多数业主的同意。但开发商对此隐瞒不报,即使规划部门巡查或者接到举报查处,下发处罚裁定书也难以阻挡。对于加盖的部分,开发商会以正在补办手续为由,诱导购房者交钱;有购房者明知这些房没手续,但贪图便宜还是交了款,造成既定事实。因违规加盖导致竣工验收通不过,也就无法办理房产证。之后开发商则以业主落户、孩子上学等名义,“逼宫”职能部门,希望能网开一面。可是如果特事特办,就违反政策规定;照章办事,群众的问题又成了死结。

>>算账

“改规划”加盖楼层成开发商的增值收益

“我们这行项目改规划是件再正常不过的事。”4月10日,一位房产公司副总说,楼层加高、会所改经营场所、更改容积率、更改楼间距、更改配套设施、更改户型、更改小区绿化等等,这些可以给开发商带来巨大利润。“改规划”催生的楼盘增值收益,直接决定了楼盘的盈利空间。而对于加盖,西安市目前还没有将盖好楼拆除的案例,规划部门只能罚款。

他算了一笔账,在额定成本不增加的情况下,加盖楼层就成为开发商的增值收益,而罚款则可忽略不计。过去多是更改容积率和建筑限高,现在因为容积率变更后,要根据土地成交时的楼面地价来补缴增加建筑面积的土地出让金,所以“改限高”成为开发商改规划的主要手段。

5万房产证将带来哪些影响?

5万房产证的办理对于房主、开发商甚至管理部门无疑都是利好,尤其是因为违规加盖致办证“停滞不前”的楼盘,那么这场“红利”的释放,究竟会带来哪些实打实的好处和影响呢?

1.或带来8亿税收收入

西安财经学院经济学院财政与税收学部教授李爱鸽说,西安市今年解决5万套房产证,将增加政府税收收入。按其中4万套尚未向有关部门缴纳契税、户均面积100平方米计算,可收契税8亿元左右,印花税近3000万元,仅这两项就能增加税收8亿元。

2.大量商品房可上市交易 有望控房价

2016年,西安市二手房成交量为35580套,由于市场上二手房源的紧缺,今年2月西安市二手房交易量价格环比上涨0.55%,与去年同期相比上涨0.66%。李爱鸽说,根据拿到房产证2年后可上市交易的政策,预计2年后市场上二手房的供给量将大幅度提高,客观上有利于抑制房价上涨。

3.房改房、职工房产权问题或将涉及

李爱鸽分析,此次解决5万套房产证,应该是政府部门对遗留问题房产证的集中办理,对那些无法正常交易和抵押房产的确权来说是件好事,划拨土地上的房改房、职工建房,甚至小产权房等都可能涉及。

那么这些问题的解决,会有哪些效果呢?她说,长期来看,政府对所有房产确权是为房产税改革做铺垫,为征收房产税创造条件。她预测,改革到位的房产税将主要是对房产存量或保有环节进行征税,从而更好地体现房产税作为直接税的税收调节性质,有利于调节贫富差距。

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